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签完购房合同取得钥匙,开发商将房再次出售可
发布时间:2020-06-20 13:11

近日,朋友小李遇到了一件烦心事,明明去年签好了房屋买卖合同,还按合同约定付完了购房的全部款项,连房子的钥匙都掌握在了自己的手中,可如今正要准备装修房屋的时候,竟发现那套房竟然已经有人开始先于自己动工了。

再一经了解,小李发觉原来这套房子的主人如今已经不是自己了,房屋的产权已归到一姓江的名下。这到底是怎么一回事呢?

去年下半年,小李在市区看上了某新开的楼盘。小李经过实地调查,发现这楼盘周围不仅有一所学校,还有大型商业广场,地位优势非常明显。

小李一想,若是在这楼盘里买下一套房子,无论今后用作自己住方便孩子上学,还是待升值后再出售获得一笔回报,都是不错的选择,再说自己现在手上也有一些闲钱,不够还能从亲戚那借一点,七拼八凑应该够付全款。

小李经过一番了解,在这楼盘里找了一套面积120平米的房子,经过和售楼工作人员沟通,这套120平米的房子若是用全款买下来将近要72万元。小李当初表示同意购买,由于是现房,小李很快就同开发商签订了房屋买卖合同,并按合同先前支付了2万元定金,余款70万元于7日内交付给开发商。

签完购房合同的第5天,小李就将购买房屋所需购房款筹集完毕,并全部交付给开发商,开发商按约定将房屋钥匙交给了小李,并承诺保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。开发商保证在该楼过户时积极提供协助,若因开发商原因造成产权不能过户的,产生的一切费用及法律后果由开发商承担。

小李以为房子钥匙都在自己手中,也签完了合同,这房子就是自己的了,办理产权登记那是顺理成章的事情,于是对房屋的过户问题一直都没有去过问,直到准备开始装修的时候,才发觉里面的主人竟然发生了变化。

于是小李找到了开发商,开发商说已经将房子重新卖给了小江,因为小江愿意多花6万元,也就是总价78万买这套房子,于是便协助小江办理了过户,所以现在房子是小江的。

小李听开发商竟然如此答复,顿时火冒三丈,要求开发商赔偿。开发商愿意赔偿,按照合同约定,开发商将返还购房款70万元,并双倍返还购房定金也就是4万元。也就是说,最后开发商将支付给小李74万元。

从上述小李和开发商签的那个房屋买卖合同中约定的双倍返还定金,以及约定的定金数额2万元来看,似乎开发商已经做好了一房多卖的打算,再说他们在合同中也没有约定为保障将来房子顺利过户,向登记机构申请预告登记的条款,更没有后期进行预告登记。

所以开发商根据房子行情的变化,在未过户给小李之前将房子销售给开价更高的第三方小江,似乎没有任何障碍。这也符合市场经济的规律,价高者得。诸如开发商将房子重新卖给小江,即使是双倍赔偿给小李定金,还能多赚2万元。

在日常生活中一物多卖的现象非常普遍。诸如我打算将自己的手机卖出去,有一个老王愿意花1500元购买我的手机,当即将100元定金转给了我。

由于和老王有一定距离,我答应立即给他送过去,在送过去的路上,路人甲给我开价2000元,我当然可以将手机交付给路人甲,获得2000元的价款,而双倍返还老王交付的定金,也就是将200元还给老王。

也就是说,在物权没有发生变化之前,双方所签的合同只是一项债而已,并不会影响物权。对于动产来说,诸如上述手机,在没有完成交付之前,物权未发生变更,至于其中发生多项债,都不会影响物的效力,基于合同产生的债,只要合同有效,债便有效。

对于不动产,诸如房屋来说,在没有完成过户登记之前,物权仍归属于开发商,至于其中基于买卖合同产生几个债,也不会影响房屋物权的最终归属,只要买卖合同有效,基于其产生的债便有效。

所以,开发商可以和任何人就自己还拥有产权的房子(有权处分)签订房屋买卖合同,只要不存在导致合同无效的事由,及其他方面的瑕疵,都是可以的。

然后开发商在这些合同里面选择开价最高者,并将房屋过户给他,没有任何问题。一旦房屋过户,开发商自然对其他已签约者构成违约,只需按照约定进行相应的赔偿即可。

有人可能会认为,若开发商真如此操作,那在房屋过户之前买房人的利益岂不是很容易受到损害。不过,《民法典》第二百二十一条所说的预告登记制度或许是确保购房者为保障将来实现物权的一种最好方式。

《民法典》第二百二十一条:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

从上述法条可知,所谓的预告登记是需要按照约定向登记机构申请的,所谓的约定应属于双方意思表示,而非单方。就上述小李的事例而言,也就是说要申请预告登记需要开发商和小李双方一致同意。

但是在实践中,有的开发商一般都不会在合同中直接约定预告登记的条款,这样肯定就会对购房者带来一定的风险。

有的开发商会按照《城市商品房预售管理办法》的规定,同购房者签完《房屋买卖合同》之后,履行合同备案登记,但这里的合同备案登记并非预告登记,并不能保障未来物权的实现。

只有房屋进行了预告登记,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产才不会发生物权的效力。

所以,购房者在买房时,若不能立即办理房屋产权过户,一定要和房屋卖方明确,进行房屋预告登记,以免夜长梦多。