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违建房屋究竟涉及哪些法律问题
发布时间:2020-04-22 08:51

近期马鞍山市针对全市范围内的违章建筑进行全面清查并依法予以强制清除,这次拆除违建的行动力度空前。

2、对于涉违党政机关和公职人员取消评优评先,扣除考核奖金,情节严重可能进行党纪政纪处分。

3、对于严重阻碍、干扰、抗拒拆违的涉案当事人采取行政拘留,构成犯罪的将追究刑事责任。

由此可见,本次拆违与我们身边许多人的权益有关,今天我们就来讨论一下与违建相关的法律问题。

首先我们先弄清什么是违章建筑。违章建筑实际是指在城市规划区内,没有取得建设工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违章建筑大体上可以分为两种:一是建筑人没有取得土地使用权,因此在这个土地上新建的建筑物也就不合法;二是取得了土地使用权,但在这个土地上新建的建筑物没有取得合法的证明,也属于违建。

通俗的说,违章建筑比如:占用消防通道、影响公共安全的建筑物、构筑物;借拆迁、征地的机会,为骗取补偿款私自新建、改建、扩建的建筑物;在小区公共空间未经批准修建的车棚、车位、快递柜或者一楼住户将小区的公共绿地改为私人庭院;城中村、城乡结合部的各类私搭乱建;擅自设置或审批到期的报刊亭、大型户外墙面广告、高立柱广告等等。

拆违的费用并非完全是政府机关的“责任”。目前全国范围内并没有相关的统一规定。但《北京市城乡规划条例》中有两个规定,特别令人关注。

一是对违建的强制拆除或者回填及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用,以及相关物品保管费用,由违法建设当事人承担;

二是违建当事人或被依法纳入失信执行人名单。2008年,武汉市政府下达《武汉市控制和查处违法建设暂行办法》。该办法首次明确:违法建设强拆的费用,将由违建者承担。上海、贵阳、济南等城市也均有拆违费用由违法建设人承担的相关规定。由此可见,对于拆除违建的费用也是可以由当事人自己承担的。

跟我们老百姓生活相关的就是出租了或者承租了违建的房屋,那么该如何判断违章建筑的房屋租赁合同的效力呢?

关于违章建筑的租赁合同的效力问题,司法实践中,我国的立法例是不承认违章建筑租赁合同的效力的,因而违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制性规定应该是无效的。

当然,如果违章建筑可以补办规划许可证,那么是可以认定违章建筑房屋的租赁合同的效力。如果不能补正,那么租赁合同的效力当然应当自行终止。

依据相关法律规定,房屋租赁合同被确认无效后,出租人有权要求恢复原状、返还房屋,有权要求参照合同约定的租金标准支付使用房屋期间的占有使用费;

同时,承租人有权要求返还租金、赔偿装修装潢等损失。装饰装修物如果拆除损害其使用价值,出租人同意利用的,可折价归出租人所有,不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。(具体到房屋租赁合同中,出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失(恢复原状的费用),承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。)

实践中,对于不能返还或者没有必要返还的,一般分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。违建被拆除后,若是被依法拆除的,出租人则无权要求承租人返还或恢复原状,但仍可要求支付占有房屋期间的使用费,承租人同样有权要求返还租金、赔偿装修装潢等损失。