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疫情防控期间深圳光明区企业商事合同履行法律
发布时间:2020-03-27 15:45

【导语】:近日,为给光明区企业依法有序复工,提供法律专业支撑和指导,光明区司法局组织撰写形成《深圳市光明区疫情期惠企政策及法律热点60问》。

近日,为给光明区企业依法有序复工,提供法律专业支撑和指导,光明区司法局组织撰写形成《深圳市光明区疫情期惠企政策及法律热点60问》。

深圳市出台了国有物业免租的政策而且政府也鼓励私人免租,那么私人物业的承租人能否以上述政策为由,强制要求出租人免租或直接拒缴疫情期间所有租金?

目前深圳市政策对于国有物业相关费用的减免做了规定,然而政府仅鼓励私人业主减免租金,并非强制要求私人减免租金。对私人物业的承租人而言,首先应当严格履行租赁合同。如有正当理由,可以通知出租人求变更租赁合同相关内容。如希望出租人减免租金,也可以先通过双方协商来解决问题。如未能协商一致,原则上仍应履行原合同。如有争议,则可按照合同约定及法律规定,通过诉讼或仲裁方式解决纠纷。

《住宅租赁合同》的标的为住宅,疫情期间承租人仍实际占有、使用住宅,疫情对《住宅租赁合同》履行的影响不大,除非经协商后出租人同意减少部分租金,否则可不予减免住宅租金。但如果承租人属于因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,确因疫情导致收入减少且交租困难的,可与出租人协商,并在取得出租人的充分理解后相应减免租金。

因受疫情影响,企业如何与非市、区政府以及市属、区属国有企业的出租人协商免除或减免租金?

(一)对于因为政府疫情防控措施要求而暂停营业完全不能开门营业的承租人,包括政府要求暂停营业的影院、网吧、KTV等娱乐场所的承租人,可向出租人主张运用《合同法》不可抗力的相关规定,由承租人提出解除合同、全部或部分免除其无法营业期间的租金的请求,并与出租人协商。

(二)对于限制营业的承租人,包括政府明确限制营业的餐饮、商场内的商铺等承租人,受疫情影响较大,可向出租人主张运用不可抗力或情势变更的相关规定。由承租人提出全部或部分免除其无法营业期间的租金的请求,并与出租人协商。

(三)对于影响较小的其他承租人,包括政府未作限制,不影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,可向出租人主张运用情势变更原则或公平原则主张变更合同,由承租人提出延长租期、减免租金等请求,并与出租人协商。

(四)对于在商业房屋租赁物业仍在装修免租期内的。因疫情原因无法及时完成装修工作,承租人可主张依据情势变更原则与出租人协商延长装修期和免租期。

租户租赁私人产权的物业后未向房屋所有人申请租金减免,直接拒绝交租,出租方能否按照合同中“承租人逾期支付租金的,出租方可以解除合同”的约定单方解除合同?

建议出租方先与承租方进行沟通,了解承租人不交租金的原因后再进行处理。如经双方充分沟通后,确认承租人无正当理由拒绝缴纳租金,出租方可以根据合同中关于“逾期支付租金”的相关约定通过合理途径解除合同。

疫情期间租户拒交租金导致房东强行锁门,房东的行为合法吗?租户如何应对?如果造成租户经济损失应该如何处理?

房东的行为属于私力救济行为。建议租户积极与房东协商,避免因违反租赁合同约定导致自身损失。如租户因此产生了实际经济损失且双方无法通过协商沟通的方式解决,可以根据实际情况决定是否将本纠纷交由人民法院处理。

承租人在疫情发生前开始拖欠租金,疫情期间继续占用房屋且持续拖欠租金,出租人应该如何处理?

如承租人在疫情发生之前已经拖欠租金,应当按照合同约定处理。如双方租赁合同己经解除或者到期,但原承租人又继续占有房屋,原承租人应当承担房屋占用费。具体的占有使用费用及责任承担份额需根据个案的实际情况,结合当前疫情因素由双方协商。

目前,随着电子支付技术的发展,新冠肺炎疫情一般不会导致承租人无法及时支付款项。但如果疫情确实对承租人履行租赁合同带来一定的不利影响,如受疫情严重影响经营的娱乐行业、餐饮行业的承租人,以及因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,不能及时支付租金等款项的,根据既有的案例,法院一般不支持出租人要求承租人支付疫情影响期间逾期付款违约金的诉求。

对此,出租人可根据实际情况给予承租人适当延迟付款的合理时间。在受疫情影响的不利情形消失后,承租人仍然迟延付款的,出租人可根据合同约定追究其逾期付款的违约责任。

企业在疫情期间履行商务合同时应怎么办?新冠肺炎疫情对合同履行的影响是否适用不可抗力?

根据广东省高级人民法院出台的《关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的相关规定,新冠肺炎疫情对合同履行的影响,应结合具体案情区分情况予以认定。

第一种情况,合同不能履行。确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施影响导致合同不能履行,当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的,应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断,并依照不可抗力等规定处理。

第二种情况,继续履行合同明显不公平或不能实现合同目的。由于疫情或者防控措施,按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当根据公平原则,结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于适用情势变更原则处理的案件,应当报广东省高级人民法院审核。

第三种情况,对合同履行不构成实质影响的。疫情或者疫情防控措施对合同履行不构成实质影响,当事人主张适用不可抗力或者情势变更,请求解除或者变更合同,减免责任的,不予支持。

根据广东省高级人民法院出台的《关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的相关规定,当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的,依照合同法第一百一十八条之规定,负有通知和证明义务,债务人举证证明其采取合法形式通知了债权人,并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件,可视为其完成了通知和证明义务,但在认定减免当事人一方的责任份额时,还应着重审查疫情或者防控措施对其无法履行合同义务的影响程度。

不能,合同未受到疫情影响可以继续履行的,应当履行,否则企业应承担违约责任。继续履行不公平的,可以协商变更或解除合同。

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